Cuidados na hora de comprar um imóvel

A compra de um imóvel deve ser tratado com a cautela e alguns critérios de atenção.

Cuidado com o risco de comprar um imóvel por impulso, sem qualquer avaliação, pois quando chega ao local sofre todo tipo de pressão e influência dos vendedores, cujo maior interesse é vender, fechar um bom negócio. Avalie com calma o que precisa e somente depois feche o negócio.

Para ajudá-lo dou hoje as dicas abaixo. Elas valem tanto para a venda de imóveis feita por corretores e imobiliárias como por particulares.
Mas, antes de mais nada, saiba que a melhor receita para a aquisição de um imóvel é a de que você nunca deve adquiri-lo sem os conselhos de um profissional especialista no assunto. Um advogado deve sempre ser consultado. É um gasto necessário e fundamental nesse tipo de compra.

De qualquer maneira, mesmo antes disso, você pode adotar algumas cautelas para a sua realização. Veja.

» Certidões pessoais do(s) vendedor(es)
Deve ser obtidas as seguintes certidões em nome do(s) vendedor(es):
- da Justiça Federal (Distribuidor do Fórum) - período de dez anos;
- de Ações Cíveis (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações da Fazenda Estadual (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações da Fazenda Municipal (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações de Família, em especial que certifiquem a capacidade Civil/Interdições/Curatelas (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações trabalhistas (Distribuidor do Fórum);
- do Cartório de Protestos - cinco anos;
- da Dívida Ativa da União/Negativa do Imposto de Renda.

» Local das certidões As certidões devem ser obtidas na cidade onde reside o vendedor e, também, na cidade onde está localizado o imóvel (caso o imóvel seja de local diverso da residência do vendedor).
Se a pessoa residir em mais de uma cidade ou, por exemplo, residir numa cidade e tiver negócios em outra, as certidões devem ser obtidas em ambas as cidades.
Se o vendedor for casado, as certidões devem ser obtidas, também, em nome do cônjuge.
Se o imóvel pertencer a pessoa jurídica, as certidões devem também ser tiradas. (Ver abaixo o item sobre construtoras e imobiliárias)

» Onde obter certidões
As certidões da Justiça Federal, das ações cíveis, das ações das Fazendas Estaduais e Municipais, das ações de Família, das ações trabalhistas e do Cartório de Protesto são obtidas diretamente nos respectivos Fóruns - Da Justiça Federal e Estadual. As certidões da Dívida Ativa devem ser obtidas nos postos da Receita Federal.

» O que dizem as certidões
É pelo exame das certidões que você saberá se o vendedor pode mesmo vender o imóvel sem problema.
Se as certidões forem negativas, isto significa que o(s) vendedor(es) não tem nenhum impedimento para a venda.
Se elas forem positivas, isto é, se apresentarem alguma restrição, alguma ação ajuizada, protesto de título, etc., isso pode ser ou não ser impedimento para a venda. Dependerá do tipo de ocorrência. Por isso, se as certidões apresentarem restrições, devem ser examinadas por um advogado de confiança. Ele dirá se o negócio pode ou não ser feito.

» Certidão do imóvel
Cartório de registro de imóveis
Em relação ao imóvel, deve ser examinada a escritura registrada no Cartório de Registro de Imóveis e a Certidão Vintenária e Negativa de Ônus Reais do Imóvel. Essa certidão deve ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel seja registrado.

Certidão negativa do IPTU ou INCRA
Obtenha também a Certidão de Quitação Fiscal do imóvel - Certidão Negativa de Impostos Prediais. Se o imóvel for urbano, a certidão deve ser obtida na Prefeitura e se for rural, no Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
Carnês do ano corrente e do anterior
Além do item anterior, peça também os carnês quitados do ano em curso (o ano em que se está fazendo o negócio) e do ano imediatamente anterior, relativos ao Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU (Prefeitura) ou ao Imposto Territorial Rural (Incra).
Despesas gerais

Peça comprovantes atuais e pagos das despesas com água, luz, esgoto e gás (se encanado).

Despesas de condomínio
Em casos de apartamentos em condomínio, peça declaração do síndico do prédio atestando que não há atrasos nas despesas condominiais.

» Construtoras e Imobiliárias

Muitos imóveis pertencem a construtoras e imobiliárias.

Cuidado: isso não garante que a compra não trará riscos. Você deve tirar ou exigir todas as mesmas certidões acima especificadas.

» Cuidado com ofertas enganosas

Cuidado com a publicidade enganosa. Nem sempre o anunciado em rádio, televisão e especialmente em jornais e folhetos condiz com a realidade.
Cheque adequadamente a metragem: área útil, área construída, área comum. Pergunte se a área da garagem foi considerada e como. Veja se a área do terraço está incluída.
Nos imóveis já construídos e nos de terrenos cheque dados reais, tais como: metragem, área total, área útil, localização do apartamento, número de pavimentos, número de quartos, localização da garagem etc., como os dos anúncios, escritura ou compromisso de compra e venda.
Nos imóveis vendidos na planta e/ou em construção, confira a oferta dos anúncios com a planta, o memorial descritivo, a escritura ou o compromisso de compra e venda. Cheque todos os componentes e características do imóvel, como, por exemplo, os descritos no item anterior;

» Vistoria

Antes de comprar o imóvel, é preciso conhecê-lo, examinando-o para ver se ele atende às suas necessidades e expectativas. Não o adquira vistoriando-o só de dia, no horário marcado pelo corretor ou vendedor. Procure conhecer as condições da vizinhança à noite - barulhos, trânsito, feira livre etc. É importante conhecer a região para ver se ela oferece aquilo que você precisa, como escolas, farmácias, supermercados etc.

» Especialista

A compra de imóveis apresenta ainda uma série de peculiaridades. Por exemplo, a compra de imóvel por empreitada ou preço de custo ou feita pelo Sistema Financeiro de Habitação etc. Mais um motivo para a consulta ao especialista.
Em alguns casos deve ser checado se não há projeto para desapropriação do local, por exemplo, se o imóvel está localizado numa rua importante ou perto de estrada ou área de manancial etc.
Lembre-se de que cada situação comporta componentes próprios de avaliação que devem ser levados em consideração. Esta orientação é apenas preliminar e genérica. As questões concretas e particulares devem ser levadas a um advogado especialista que, como já disse, deve intervir em contratos de compra e venda desse tipo.
Cheque também junto ao Procon se a construtora e/ou imobiliária vendedora têm reclamações, quantas e de que tipo.

» O compromisso de compra e venda

O compromisso é um documento usual firmado antes da escritura e a partir de sua assinatura as partes providenciarão os documentos necessários. Após a obtenção dos documentos é feita a escritura.(Se quiser ver um modelo de compromisso, entre em meu site.

» A escritura

Depois dos documentos prontos e se não houver impedimentos (penhora, ações judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cartório de Notas, normalmente indicado pelo comprador. O escrevente do Cartório é o responsável por lavrar a escritura, que será lida em voz alta perante vendedor(es) e comprador(es) antes de sua assinatura. A propriedade do imóvel é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

» Registro no Cartório de Registro de Imóveis

Depois de assinada, o Cartório emite uma cópia da escritura que tem que ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis (no qual o imóvel adquirido está matriculado) para registro. Esse é um serviço que muitos escreventes de Cartório de Notas fazem, a pedido do comprador.
Anote: O compromisso de compra e venda também pode ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É mais garantido fazer o registro do compromisso, especialmente nos casos em que ainda correrá longo prazo para ser passada a escritura.

De todo modo, nunca deixe de fazer o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, pois, como já foi dito, é ele que garante a propriedade do bem.